婚姻後に購入した自宅不動産が存在する場合、離婚協議の中で、返済中の住宅ローンをどのように処理するかが問題となるケースが多くあります。
今回は、離婚に伴う財産分与における自宅不動産の住宅ローンの処理について解説していきます。
権利関係の確認
住宅ローンの処理を考える前提として、自宅不動産の所有関係及び住宅ローンの契約関係を確認しておく必要があります。
それぞれの権利関係の内容によって処理の難易度や必要となる手続が異なるため注意が必要です。
自宅不動産の所有関係
自宅不動産の所有関係は、法務局で取得できる登記簿謄本で確認できます。
自宅不動産が妻との共同所有の形式である場合、離婚後に持分移転に係る登記手続が必要となります。
住宅ローンの契約関係
住宅ローンの契約関係は、銀行から住宅ローンを借りた際の金銭消費貸借契約書等で確認できます。
住宅ローンが妻との連帯債務となっていたり、妻が住宅ローンの連帯保証人になっている場合、住宅ローンを完済する以外の処理では離婚後も妻との連帯債務関係や連帯保証関係が解消できない可能性があります。
不動産価値の確認
離婚に伴う財産分与における不動産の価値は、「現在の不動産価値－基準時点の住宅ローン残高」という計算式で算定されます。
現在の不動産価値
現在の不動産価値の確認については、自宅不動産を売却することにより具体的な売却金額がわかる場合を除き、実務上、不動産業者の査定によることが大半です。
２、３社の不動産業者に査定を依頼し、その平均値をとれば、相当程度客観的な数字になるため、その数字を現在の不動産価値とします。
基準時点の住宅ローン残高
基準時点の住宅ローン残高の確認については、住宅ローンを借りた銀行から発行されるローン残高表で行います。
基準時点は、別居が先行している場合は別居時点とし、同居のまま離婚協議が行われている場合には直近の適宜の時点とします。
不動産価値の評価
アンダーローン
「現在の不動産価値－基準時点の住宅ローン残高」の計算結果がプラスの数字となる＝住宅ローンを完済しても不動産価値が残る場合、不動産はアンダーローンの状態にあると言います。
オーバーローン
「現在の不動産価値－基準時点の住宅ローン残高」の計算結果がマイナスの数字となる＝不動産価値では住宅ローンが完済できずに住宅ローンが残る場合、不動産はオーバーローンの状態にあると言います。
実際の処理パターン
住宅ローンが存在する場合の自宅不動産の処理について、それぞれのパターンごとに考えてみます。
自宅不動産を売却する場合
自宅不動産がアンダーローンの場合
自宅不動産の売却代金の中から住宅ローンを完済するため、住宅ローンの処理が問題となることはありません。
不動産の売却益が出ればそれを２分の１で分与するという処理が一般的です。
自宅不動産がオーバーローンの場合
自宅不動産の売却代金では住宅ローンを完済することができないため、残る住宅ローンの処理が問題となります。
自身に自宅不動産以外の財産分与対象財産が存在する場合
自宅不動産がオーバーローンの場合、財産分与において住宅ローンのマイナス分は考慮せず（自宅不動産と住宅ローンをあわせて価値０の財産として評価する）、その他の財産分与対象財産から分与相当額を決定するという考え方もありますが、より有利には、自宅不動産売却後に残る住宅ローンのマイナス分をその他の財産分与対象財産から控除するという考え方をします。
たとえば、自宅不動産（売却価格１５００万円）、住宅ローン（残債１８００万円）、預金（残高５００万円）が財産分与対象財産として存在するケースを想定します（簡略化のため、売却にかかる手数料等は度外視しています）。
自宅不動産の売却価格から住宅ローンの返済を行うと３００万円のマイナスとなりますが、そのマイナス分を預金のプラス分５００万円から控除し、トータルでは２００万円が財産分与対象財産となるという考え方をします。
この考え方によれば、事実上、妻にも住宅ローンのマイナス分を負担してもらうことができます。
自身に自宅不動産以外の財産分与対象財産が存在しない場合
自宅不動産売却後の住宅ローンのマイナス分を控除する先がありませんので、住宅ローンはマイナスのまま残ることになります。
この場合、住宅ローンについて妻との連帯債務等の関係がないとして、マイナスの住宅ローンの２分の１を妻に対して支払うよう求めることができるかという問題がありますが、実務上、妻にマイナスの住宅ローンの２分の１を支払うよう命じるという結論になることはありません。
そのため、自宅不動産以外の財産分与対象財産が存在しない場合には、住宅ローンのマイナス分については自身で負担するということになります。
自宅不動産を売却しない場合
自宅不動産の価値について、実際の自宅不動産の売却価格ではなく、査定上の想定の数字で算定することになります。
住宅ローンの処理は自宅不動産を売却する場合と大きく異なりませんが、自宅不動産を売却しない場合、自宅不動産は当事者のいずれかが取得することになります。
妻が自宅不動産を取得する場合、自宅不動産の所有名義変更の必要が出てきますが、住宅ローンを完済していない状態では住宅ローンを貸している銀行が所有名義変更を許しません（契約上、返済途中の名義変更を行うと一括返済を求められることがあります）。
妻が住宅ローンを借り換えるという選択肢もありますが、収入面で審査が通らないということも多く、結局、住宅ローン完済までの一定期間、所有名義変更ができないという問題が生じます。
まとめ
今回は離婚に伴う財産分与における自宅不動産の住宅ローンの処理について解説をしてきました。
権利関係や処理方法によっては住宅ローンの問題が離婚後も引き続き残ってしまうということがあり得ますので、財産分与における自宅不動産の住宅ローンの処理についてお悩みの方は一度専門家にご相談することをお勧めいたします。
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